Erhvervslejekontrakt – opsigelse af lejer

Som udlejer kan man stå i en situation, hvor man er nødsaget til at opsige et erhvervslejemål. I denne situation er det vigtigt, at man først forholder sig til, hvilken type lejemål, der er tale om, da der er stor forskel på parternes adgang til at opsige. Det afhænger ofte af, hvilken type erhvervslejemål, der er tale om.

Det skal dog understreges, at man som udlejer ikke altid kan opsige et erhvervslejemål, men man kan dog i henhold til erhvervslejeloven med 3 måneders varsel frit opsige lejeforhold om lokaler til enten:

  • restauration, butik, kiosk eller
  • tilsvarende brug i offentlige områder, såsom banegårde, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker, i teatre mv.

Forudsætningen er blot, at forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af et publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.

Tidsbestemt lejemål

En erhvervslejekontrakt kan aftales at være tidsbestemt. En tidsbestemt aftale indebærer, at lejeforholdet ophører uden opsigelse ved udløbet af den aftalte tidsperiode. Erhvervslejekontrakten kan dermed ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden af nogen af parterne. Endvidere kan de anførte grunde for gyldig opsigelse nedenfor heller ikke anvendes, medmindre andet er aftalt eller i tilfælde af misligholdelse.

Gyldig opsigelse af lejer

I tilfælde af erhvervslejeforhold, herunder kontorer, værksteder, butikker og industrilokaler, kan udlejeren kun opsige, hvis følgende grunde foreligger:

Udlejer ønsker selv at benytte erhvervslejemålet
Udlejer forbeholder retten til at opsige lejer, hvis udlejer selv ønsker at benytte erhvervslejemålet. Her lægges der ofte vægt på begrundelsen for opsigelse, som skal være rimelig baseret på begge parters forhold.

Der skal ske nedrivning eller ombygning af den lejede ejendom
Udlejer forbeholder retten til at opsige lejer, hvis udlejer kan dokumenterer, at nedrivning eller ombygningen af erhvervslejemålet medfører, at det lejede må fraflyttes. Udlejer skal ved opsigelse tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.

Lejer har ikke iagttaget god skik og orden
Udlejer forbeholder retten til at opsige lejer, hvis lejer trods udlejers påmindelser ikke har iagttaget god skik og orden, der enten fremgår af erhvervslejekontrakten, eller efter hvad der retmæssigt kan forventes. Der kan eksempelvis være tale om støjende adfærd, psykisk/fysisk vold eller trusler herom, eller hvis lejer på en anden måde er til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt lejer eller færdes i ejendommen.

Øvrige grunde, som udlejer kan gøre gældende
Udlejer kan desuden opsige erhvervslejemålet, når vægtige grunde tilsiger en opsigelse. Dette beror på en konkret vurdering, men det er væsentligt, at opsigelsen er af væsentlig betydning for udlejer.

Når der er tale om en lejer, der driver erhvervsvirksomhed, og som er afhængig af de lejede lokaler (altså at de har væsentlig betydning for virksomheden), kan lejeren kun opsiges, hvis opsigelsen er rimelig baseret på en vurdering ud fra begge parters forhold. Disse typer erhvervslejemål er betegnet erhvervsbeskyttede lejemål og omfatter typisk butikker og virksomheder, der er placeret på en hovedgade.

Opsigelsesvarsel

Fælles for alle opsigelser er, at opsigelsesvarslet altid er 3 måneder til den første i en måned, medmindre der i erhvervslejekontrakten er aftalt et længere opsigelsesvarsel. Selvom der kan aftales en længere opsigelsesvarsel, er det ikke muligt at aftale en kortere opsigelsesvarsel.

Lejers opsigelse

Der er i loven ingen begrænsninger for lejers mulighed for at opsige et erhvervslejemål. Dette betyder, at lejer til enhver tid frit kan opsige et erhvervslejemål, medmindre der i erhvervslejekontrakten er aftalt uopsigelighed for udlejeren, og såfremt der er aftalt en opsigelsesperiode i erhvervslejekontrakten, som lejer dermed skal overholde. Den samme minimumsgrænse for opsigelsesvarsel gælder for lejer, som det gør for udlejer.